Як здати квартиру в оренду згідно із законом: договір оренди, розрахунок ціни оренди, іпотечна квартира в оренду, контроль за станом житла. Як розірвати договір оренди?

Чи можна здавати квартиру в оренду? і на яких умовах? Зазвичай це стандартні питання, які цікавлять наймодавця. Щоб їх не виникало, варто знати деякі правила як новачкам, так і досвідченим «орендодавцям». Тільки в такому випадку майно буде перебувати в належному стані, а об'єкт буде приносити встановлену прибуток.

Чи можна здавати квартиру в оренду

Теоретично квартиру здавати можна, але тільки в тому випадку, якщо у вас на руках є всі відповідні документи:

1. Свідоцтво про право власності;
2. Кадастровий паспорт (може знадобитися в разі здачі частини квартири);
3. Письмова згода від всіх власників;
4. Кредитний договір (у разі, якщо ви збираєтеся здавати іпотечну квартиру, але про це нижче);
5. Договір про найом (якщо ви збираєтеся здавати квартиру на законних підставах).

Для здачі квартири в оренду є два способи: наймання відповідно до законодавства РФ і нелегальний найм. Якщо ви бажаєте скористатися першим способом, то приготуйте пакет документів. Для одного власника третій пункт виконувати не потрібно, але у випадках з декількома власниками, потрібно оформити дану формальність.

Важливим документом в законній здачі житла є договір про наймання житлового приміщення. Скласти його може будь-який юрист. Так, це займе певні кошти, зате ви будете впевнені в тому, що майно буде в порядку і під наглядом. Після річного отримання прибутку не зайвим буде відправитися в податкову і здати декларацію про отриманий дохід з подальшою сплатою податку.

Якщо ви бажаєте заощадити на договорі і податкову службу, то можна опустити ці два пункти. Однак варто пам'ятати, що незаконна здача житла карається як мінімум статтею 23 Податкового Кодексу РФ. До того ж всі нанесені збитки (фінансові та матеріальні) в результаті незаконної здачі житла вам ніхто відшкодовувати не буде. Вам буде просто нічим апелювати перед шахраями.

Здається квартира, з чого складається сума

Не важливо, який ви вибрали спосіб для здачі житла в найм, основною метою цього діяльності буде отримання прибутку. Виняток лише стосується того випадку, коли квартира здається в безоплатне користування для родичів.

• Площа  - якщо ви здаєте квартиру повністю, то призначайте ціну за квартиру цілком. У тому випадку, якщо ви будете здавати тільки одну або пару кімнат, то розраховуйте плату виходячи з виділеного простору;
• стан квартири  - новобудови цінуються дорожче, ніж «сталінки» або «хрущовки». Але, якщо нова квартира знаходиться на самій околиці міста, то цінник також може впасти;
• Відстань від центру  - цей фактор впливає на орендну плату не менше всіх перерахованих критеріїв. Чим далі квартира від центру, тим вона дешевша. Вище цінуються квартири з доступними місцями для відпочинку, розваги, торговими центрами;
• Зупинки громадського транспорту  - Не завищувати вартість квартири, якщо зупинки для громадського транспорту знаходяться через два району;
• Район міста, де знаходиться квартира  - вартість орендної плати для квартири можна підвищити, якщо на районі розвинена інфраструктура;
• Обстановка  - квартира без меблів тарифікується меншою орендною платою. Також плата за квартиру зі старими меблями і ремонтом буде нижче, ніж за квартиру із сучасною і затишною обстановкою.

Якщо ви не знаєте, яку плату брати за яку здають квартиру, знайдіть подібну на сайті оголошень. Порівняйте кілька аналогічних зразків і виберіть середню вартість. Також можна зробити з ріелторських агентством, зателефонуйте під виглядом квартиранта і дізнайтеся приблизну вартість найманого житла в вашому районі.

Пускати чи не пускати, шукаємо клієнтів

Клієнтів (наймачів) можна підшукувати різними способами:

• дати оголошення в газету;
• розмістити оголошення на сайті з аналогічними оголошеннями;
• розклеїти оголошення на папері по району, в якому здається квартира;
• поширити оголошення в університетах, інститутах, професійних училищах. Для цих цілей у фойє навчальних закладів є спеціальні журнали;
• шукати квартирантів через знайомих;
• звернутися за пошуком клієнтів в ріелторські агентства.

Тепер, коли вам почнуть надходити дзвінки та пропозиції, будьте уважні з клієнтами. Зверніть увагу на стан людини, поговоріть з ним: де вчиться, працює, чим займається, як довго планує знімати квартиру, чи знімав раніше, що сподобалося / не сподобалося в минулому досвіді.

Задавайте питання, обов'язково ознайомтеся з паспортом майбутнього квартиранта. Якщо ви плануєте здавати квартиру по «сірому найму», і клієнт виявився вихідцем із зарубіжжя (Україна, Білорусії, Таджикистану та інших країн), то будьте готові до того, що ваш «підопічний» може виїхати за межі РФ і залишити вас без прибутку. Навіть якщо клієнт ваш співвітчизник, то запам'ятайте його ім'я, прізвище, вік. Зверніться до друзів або до знайомих співробітникам поліції, можливо, вони знають квартиранта. Можна і самостійно зайнятися штурмом соціальних мереж. За фото буде видно, чим захоплюється передбачуваний клієнт, і який спосіб життя їм ведеться.

Заздалегідь обговоріть шкідливі звички. Якщо ви плануєте надалі жити в цій квартирі, то, можливо, прокурені стіни вам будуть не приємні. Одним словом, подумайте, перш ніж здавати квартиру в оренду тій чи іншій особі.

Здати квартиру договір оренди

Договір оренди  можна скласти в будь-якому кабінеті юриста. Також його можна завантажити на просторах інтернету, багато юридичні сайти безоплатно надають зразки. Документ про здачу в оренду повинен мати три частини:

• Основну частину договору,  де знаходиться преамбула  із зазначенням паспортних та контактних даних наймача і наймодавця. Предмет договору, В якому будуть приписані терміни здачі в оренду житлового приміщення, адреса квартири, площа. Порядок передачі квартири. Умови наймодавця і наймача, тобто обов'язки сторін. Плата за договором найму - за який термін потрібно перераховувати орендну плату і в якій кількості. Відповідальність сторін  - цей пункт вписуйте в договір, на випадок «прострочення» орендної плати, руйнування майна. Пролонгація та розірвання договору найму  - зазвичай договір укладається не менше ніж на 1 місяць, але не більше ніж на 5 років. Стандартний термін - 11 місяців, саме договору з таким терміном найму можна залишити без реєстрації в Росреестра. Навіть якщо ви захочете здавати квартиру на 6, 7 і більше років, це не передбачено законом. Договір після 5 років вийде з сили;
• Акт прийому-передачі.  У ньому повинні бути описані дії про намір передати квартиру в найм від конкретної дати;
• Опис.  В даному додаток потрібно вказати, в якому стані здається квартира. Описати стан сантехніки, меблів, стін, підлоги, стелі. В додається таблиці можете вписувати навіть скільки тарілок і каструль було на кухні на момент передачі в квартирі.

Після того, як договір складений, він підписується двома сторонами. Якщо потрібно, реєструється в Росреестра. Потім 1 екземпляр залишається у наймача, інший у наймодавця.

Чи можна здавати іпотечну квартиру в оренду

За статистикою іпотечні квартири здаються частіше, ніж квартири без обтяження. Справа в тому що, багато позичальників беруть житло в іпотечний кредит, а в подальшому оплачувати його стає важче і важче. І тоді в голову приходять світлі думки про здачу житла в найм. Деякі власники іпотечного житла навмисно здають його наймачам з метою отримання прибутку і подальшого погашення боргу. Тепер давайте розберемося, чи можна здавати іпотечну квартиру в найм?

Незважаючи на той факт, що квартира іпотечна, вона знаходиться у власності наймодавця. У цивільному кодексі є така стаття «Зміст власності» (Глава 13, ст. 209). У ній йдеться про те, що «Власникові належать права володіння, користування і розпорядження своїм майном», є, звичайно, і обмеження, які поширюються на третіх осіб. А третя особа, це банк. Але і тут є стаття 29 ФЗ № 102, в якій чітко написано, що позичальник може «витягувати плоди» і «отримувати доходи», а також «використовувати квартиру за призначенням» - проживати в ній. А значить, що квартиру, придбану в іпотеку, здавати можна.

Однак деякі банки можуть прописувати в умовах договору «свої» пункти. Наприклад, про те, що при наймі заставного приміщення потрібно повідомити банк. В іншому випадку з вами можуть розірвати кредитний договір і зажадати дострокового погашення боргу. Служба безпеки банку на цей момент може перевіряти призначення придбаної квартири. Зазвичай це буває не частіше 1 разу на рік. Пов'язані такі дії з побоюванням втратити предмет застави.

Погодьтеся, не всі квартиранти дбайливо ставляться з врученим їм майном. Квартира може втратити презентабельний вигляд і в разі відсутності у позичальника коштів для оплати кредиту, приміщення піде по меншій вартості, яка була за нього призначена раніше. Є у банків і своя вигода з цього приводу. На випадок пожежі або інших форс-мажорних обставин вони змушують своїх клієнтів, які практикують найману діяльність, оформляти страховку. Тому при здачі іпотечної квартири будьте уважні до всіх умов банківського договору.

Контроль за станом житла

Домовтеся з квартирантами про спеціальні дні, коли ви будете приходити за орендною платою. У цей день заодно перевіряйте стан квартири, в якому підтримують її тимчасові мешканці. Цей пункт можна позначити і в договорі (якщо він має місце бути). Ще контроль можна здійснювати за дзвінком. З одного боку ввічливо, з іншого боку протягом 5-10 хвилин ви можете потрапити в квартиру і оцінити обстановку.

Якщо ви дорожите квартирою і репутацією серед сусідів, не зайвим буде поцікавитися у жителів найближчих квартир про поведінку квартирантів. На випадок екстрених ситуацій залиште свій номер телефону.

Розірвання договору оренди, в яких випадках

Банальне розірвання договору відбувається після закінчення його терміну дії без можливості пролонгації. Але є і такі випадки, коли договір розривається достроково. Відбуватиметься це може за бажанням сторін або за волевиявленням однієї сторони (наймача або наймодавця). Тут теж є свої умовності. Якщо квартира здається в найм за договором, то там, швидше за все, значиться пункт про розірвання з передчасним повідомленням. Тобто, наймодавець не може відправити з квартири наймача тоді, коли заманеться. У договорі повинен прописуватися термін, в який потрібно попередити квартиранта для виїзду з квартири.

Є й такі випадки, коли квартиранти порушують умови договору: не платять орендну плату, розводять бардак, систематично порушують порядок багатоквартирного будинку. Тоді годі було церемонитися, дайте пару годин на збори і кілька напутніх слів.

Серед причин дострокового розірвання договору найму буває продаж квартири, ремонт. З боку квартирантів ініціатива може виходити через невиконання зобов'язань наймодавцем. Нерідко власники квартир одночасно здають житлоплощу і намагаються її продати, влаштовують склад з особистих речей і проводять аукціони за адресою «сховища», приходять в той час, коли їм захочеться. У таких випадках не у всіх мешканців витримають нерви, і може з'явитися бажання про розірвання орендних відносин. Як би там не було, намагайтеся дотримуватися закону і тоді взаємодія сторін може тривати тривалий час.