Как сдать квартиру в аренду по закону: договор аренды, расчет цены аренды, ипотечная квартира в аренду, контроль за состоянием жилья. Как расторгнуть договор аренды?

Можно ли сдавать квартиру в аренду? и на каких условиях? Обычно это стандартные вопросы, которые интересуют наймодателя. Чтобы их не возникало, стоит знать некоторые правила как новичкам, так и опытным «арендодателям». Только в таком случае имущество будет находиться в надлежащем состоянии, а объект будет приносить установленную прибыль.

Можно ли сдавать квартиру в аренду

Теоретически квартиру сдавать можно, но только в том случае, если у вас на руках есть все соответствующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности;
2. Кадастровый паспорт (может понадобиться в случае сдачи части квартиры);
3. Письменное согласие от всех собственников;
4. Кредитный договор (в случае, если вы собираетесь сдавать ипотечную квартиру, но об этом ниже);
5. Договор о найме (если вы собираетесь сдавать квартиру на законных основаниях).

Для сдачи квартиры в аренду есть два способа: наем в соответствии с законодательством РФ и нелегальный наем. Если вы желаете воспользоваться первым способом, то приготовьте пакет документов. Для одного собственника третий пункт выполнять не нужно, но в случаях с несколькими владельцами, нужно оформить данную формальность.

Важным документом в законной сдаче жилья является договор о найме жилого помещения. Составить его может любой юрист. Да, это займет определенные средства, зато вы будете уверены в том, что имущество будет в порядке и под наблюдением. После годового получения прибыли не лишним будет отправиться в налоговую и сдать декларацию о полученном доходе с последующей уплатой налога.

Если вы желаете сэкономить на договоре и налоговой службе, то можно опустить эти два пункта. Однако стоит помнить, что незаконная сдача жилья карается как минимум статьей 23 Налогового Кодекса РФ. К тому же все нанесенные убытки (финансовые и материальные) в результате незаконной сдачи жилья вам никто возмещать не будет. Вам будет просто нечем апеллировать перед мошенниками.

Сдается квартира, из чего складывается сумма

Не важно, какой вы выбрали способ для сдачи жилья в наем, основной целью сей деятельности будет получение прибыли. Исключение лишь касается того случая, когда квартира сдается в безвозмездное пользование для родственников.

• Площадь — если вы сдаете квартиру полностью, то назначайте цену за квартиру целиком. В том случае, если вы будете сдавать только одну или пару комнат, то рассчитывайте плату исходя из выделенного пространства;
• Состояние квартиры — новостройки ценятся дороже, нежели «сталинки» или «хрущевки». Но, если новая квартира находится на самой окраине города, то ценник также может упасть;
• Удаленность от центра — этот фактор влияет на арендную плату не меньше всех перечисленных критериев. Чем дальше квартира от центра, тем она дешевле. Выше ценятся квартиры с доступными местами для отдыха, развлечения, торговыми центрами;
• Остановки общественного транспорта — не завышайте стоимость квартиры, если остановки для общественного транспорта находятся через два района;
• Район города, где находится квартира — стоимость арендной платы для квартиры можно повысить, если на районе развитая инфраструктура;
• Обстановка — квартира без мебели тарифицируется меньшей арендной платой. Также плата за квартиру со старой мебелью и ремонтом будет ниже, чем за квартиру с современной и уютной обстановкой.

Если вы не знаете, какую плату брать за сдаваемую квартиру, найдите подобную на сайте объявлений. Сравните несколько аналогичных образцов и выберите среднюю стоимость. Также можно проделать с риэлторским агентством, позвоните под видом квартиранта и узнайте примерную стоимость наемного жилья в вашем районе.

Пускать или не пускать, ищем клиентов

Клиентов (нанимателей) можно подыскивать разными способами:

• дать объявление в газету;
• разместить объявление на сайте с аналогичными объявлениями;
• расклеить объявление на бумаге по району, в котором сдается квартира;
• распространить объявление в университетах, институтах, профессиональных училищах. Для этих целей в фойе учебных заведений есть специальные журналы;
• искать квартирантов через знакомых;
• обратиться за поиском клиентов в риэлторские агентства.

Теперь, когда вам начнут поступать звонки и предложения, будьте внимательны с клиентами. Обратите внимание на состояние человека, побеседуйте с ним: где учится, работает, чем занимается, как долго планирует снимать квартиру, снимал ли ранее, что понравилось/не понравилось в прошлом опыте.

Задавайте вопросы, обязательно ознакомьтесь с паспортом будущего квартиранта. Если вы планируете сдавать квартиру по «серому найму», и клиент оказался выходцем из зарубежья (Украины, Белоруссии, Таджикистана и прочих стран), то будьте готовы к тому, что ваш «подопечный» может уехать за пределы РФ и оставить вас без прибыли. Даже если клиент ваш соотечественник, то запомните его имя, фамилию, возраст. Обратитесь  к друзьям или к знакомым сотрудникам полиции, возможно, они знают квартиранта. Можно и самостоятельно заняться штурмом социальных сетей. По фото будет видно, чем увлекается предполагаемый клиент, и какой образ жизни им ведется.

Заранее обговорите вредные привычки. Если вы планируете в дальнейшем жить в этой квартире, то, возможно, прокуренные стены вам будут не приятны. Одним словом, подумайте, прежде чем сдавать квартиру в аренду тому или иному лицу.

Сдать квартиру договор аренды

Договор аренды можно составить в любом кабинете юриста. Также его можно скачать на просторах интернета, многие юридические сайты безвозмездно предоставляют образцы. Документ о сдаче в аренду должен иметь три части:

• Основную часть договора, где находится преамбула с указанием паспортных и контактных данных нанимателя и наймодателя. Предмет договора, в котором будут приписаны сроки сдачи в аренду жилого помещения, адрес квартиры, площадь. Порядок передачи квартиры. Условия наймодателя и нанимателя, то есть обязанности сторон. Плата по договору найма - за какой срок нужно перечислять арендную плату и в каком количестве. Ответственность сторон — этот пункт вписывайте в договор, на случай «просрочки» арендной платы, разрушения имущества. Пролонгация и расторжение договора найма — обычно договор заключается не менее чем на 1 месяц, но не более чем на 5 лет. Стандартный срок — 11 месяцев, именно договора с таким сроком найма можно оставить без регистрации в Росреестре. Даже если вы захотите сдавать квартиру на 6, 7 и более лет, это не предусмотрено законом. Договор после 5 лет выйдет из силы;
• Акт приема-передачи. В нем должны быть описаны действия о намерение передать квартиру в наем от конкретной даты;
• Опись. В данном приложение нужно указать, в каком состоянии сдается квартира. Описать состояние сантехники, мебели, стен, пола, потолка. В прилагающейся таблице можете вписывать даже сколько тарелок и кастрюль было на кухне на момент передачи в квартире.

После того, как договор составлен, он подписывается двумя сторонами. Если нужно, регистрируется в Росреестре. Затем 1 экземпляр остается у нанимателя, другой у наймодателя.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

По статистике ипотечные квартиры сдаются чаще, чем квартиры без обременения. Дело в том что, многие заемщики берут жилье в ипотечный кредит, а в дальнейшем оплачивать его становится труднее и труднее. И тогда в голову приходят светлые мысли о сдаче жилья в наем. Некоторые владельцы ипотечного жилья намеренно сдают его нанимателям с целью получения прибыли и дальнейшего погашения долга. Теперь давайте разберемся, можно ли сдавать ипотечную квартиру в наем?

Несмотря на тот факт, что квартира ипотечная, она находится в собственности наймодателя. В гражданском кодексе есть такая статья «Содержание собственности» (Глава 13, ст. 209). В ней говорится о том, что «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом», есть, конечно, и ограничения, которые распространяются на третьих лиц. А третье лицо, это банк. Но и тут есть статья 29 ФЗ № 102, в которой четко написано, что заемщик может «извлекать плоды» и «получать доходы», а также «использовать квартиру по назначению» — проживать в ней. А значит, что квартиру, приобретенную в ипотеку, сдавать можно.

Однако некоторые банки могут прописывать в условиях договора «свои» пункты. Например, о том, что при найме залогового помещения нужно уведомить банк. В противном случае с вами могут расторгнуть кредитный договор и потребовать досрочного погашения долга. Служба безопасности банка на этот момент может проверять назначение приобретенной квартиры. Обычно это бывает не чаще 1 раза в год. Связаны такие действия с опасением потерять предмет залога.

Согласитесь, не все квартиранты бережно относятся с врученным им имуществом. Квартира может потерять презентабельный вид и в случае отсутствия у заемщика средств для оплаты кредита, помещение уйдет по меньшей стоимости, которая была за него назначена ранее. Есть у банков  и своя выгода на этот счет. На случай пожара или прочих форс-мажорных обстоятельств они заставляют своих клиентов, практикующих наемную деятельность, оформлять страховку. Поэтому при сдаче ипотечной квартиры будьте внимательны ко всем условиям банковского договора.

Контроль за состоянием жилья

Договоритесь с квартирантами о специальных днях, когда вы будете приходить за арендной платой. В этот день заодно проверяйте состояние квартиры, в котором поддерживают ее временные жильцы. Этот пункт можно обозначить и в договоре (если он имеет место быть). Еще контроль можно осуществлять по звонку. С одной стороны вежливо, с другой стороны в течение 5-10 минут вы можете попасть в квартиру и оценить обстановку.

Если вы дорожите квартирой и репутацией среди соседей, не лишним будет поинтересоваться у жителей ближайших квартир о поведение квартирантов. На случай экстренных ситуаций оставьте свой номер телефона.

Расторжение договора аренды, в каких случаях

Банальное расторжение договора происходит после окончания его срока действия без возможности пролонгации. Но есть и такие случаи, когда договор расторгается досрочно. Происходить это может по желанию сторон или по волеизъявлению одной стороны (нанимателя или наймодателя). Тут тоже есть свои условности. Если квартира сдается в наем по договору, то там, скорее всего, значится пункт о расторжение с преждевременным уведомлением. То есть, наймодатель не может отправить из квартиры нанимателя тогда, когда заблагорассудится. В договоре должен прописываться срок, в который нужно предупредить квартиранта для выезда из квартиры.

Есть и такие случаи, когда квартиранты нарушают условия договора: не платят арендную плату, разводят бардак, систематически нарушают порядок многоквартирного дома. Тогда не следует церемониться, дайте пару часов на сборы и несколько напутственных слов.

Среди причин досрочного расторжения договора найма бывает продажа квартиры, ремонт. Со стороны квартирантов инициатива может исходить по причине невыполнения обязательств наймодателем. Нередко владельцы квартир одновременно сдают жилплощадь и пытаются ее продать, устраивают склад из личных вещей и проводят аукционы по адресу «хранилища», приходят в то время, когда им захочется. В таких случаях не у всех жильцов выдержат нервы, и может появиться желание о расторжение арендных отношений. Как бы то ни было, старайтесь соблюдать закон и тогда взаимодействие сторон может длиться длительное время.